19. Mai 2022

Bei den Preisen zeigt der Trend nach oben

Immobilienmarktbericht 2021 liegt vor / Über 2000 Kaufverträge wurden geprüft

Weiterhin keine Umkehr des Trends zu steigenden Preisen ist auf dem örtlichen Immobilienmarkt zu verzeichnen. "Es setzt sich ungebrochen fort, dass die Leute in Karlsruhe Eigentum suchen", bilanziert Rüdiger Huck, Vorsitzender des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten und Leiter der Grundstücksbewertungsstelle der Stadt Karlsruhe, als grundlegende Erkenntnis aus dem Immobilienmarktbericht 2021, "aber auf Angebotsseite gibt es wenig Bewegung".

Zahl der Kaufverträge rücklaufig

Weil der vor kurzem abgeschlossene Bericht dieses Mal ausnahmsweise den Zeitraum von Januar bis November abbildet, sind die Zahlen zwar nur bedingt mit dem Vorjahr zu vergleichen, doch die Gesamtzahl der vom Gutachterausschuss bisher geprüften Kaufverträge lässt einen Rückgang erwarten. Insgesamt 2.046 Verträge standen im Erhebungszeitraum zu Buche, zehn Jahren zuvor waren es noch mehr als 3.000. Gegenläufig zu diesem Trend entwickelten sich in den letzten Jahren die Wertumsätze, die im Durchschnitt nach oben gingen. 2021 gab es allerdings auch hier einen Einbruch zu verzeichnen, insbesondere bei den bebauten Grundstücken. Rüdiger Huck, der in diesem Jahr die Nach-folge des langjährigen Dienststellenleiters Dr.-Ing. Michael Mürle angetreten hatte, erklärt dies mit dem Verkauf einiger größerer Objekte im Vorjahr, "jetzt hat sich das wieder auf dem Niveau der Jahre 2018 und 2019 eingependelt". Dessen ungeachtet ist die Gesamtsumme der Wertumsätze mit 1,15 Milliarden Euro immer noch beeindruckend.

Durchschnittlich 650.000 Euro für Ein- oder Zweifamilienhaus

Beim Blick auf einzelne Teilsegmente fallen fast durchweg deutliche Preissteigerungen auf. Greift man beispielsweise Ein- und Zweifamilienhäuser in mittlerer Lage heraus, kostet ein gebrauchtes Gebäude aus den 1970er Jahren im Schnitt rund 650.000 Euro. Kaum günstiger sind Doppel- und Reihenhäuser. Der Schnitt für ein typisches Reihenmittelhaus liegt bei 520.000 Euro, wobei die Preise in diesem Segment um rund neun Prozent zugelegt haben. In ähnlichen Dimensionen bewegen sich die Preise beim Wohnungseigentum, dem mit 1.254 ausgewerteten Kaufverträgen umfangreichsten Segment. Der Weiterverkauf von Eigentumswohnungen hat im Schnitt rund neun Prozent mehr eingebracht als im Vorjahr. Bei einer "Standardwohnung" aus den Baujahren 1950 bis 1974 und einer mittleren Größe liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis inzwischen bei rund 3.500 Euro. Kauft man eine neue Wohnung, werden im Schnitt sogar rund 5.200 Euro je Quadratmeter fällig. Wenig Bewegung gibt es bei den unbebauten Grundstücken, "wo die Nachfrage bei weitem das Angebot übersteigt und sich dies auf die Preisentwicklung niederschlägt", so Huck. Während des Erhebungszeitraums wurden insgesamt nur 84 Kauffälle für Wohnhaus-Grundstücke erfasst, davon konnten 44 näher ausgewertet werden. Bei den Wirtschaftsimmobilien wurde der Verkauf von 25 Grundstücken und 42 Gebäuden registriert.

Gleichbleibende Preise für Bürogebäude und Gastronomiebetriebe erwartet

Was den Blick in die Zukunft betrifft, so gebe es hier viele Variablen. Die Auswirkungen der Corona-Pandemie und aktuell des Kriegs in der Ukraine mit den daraus resultierenden Steigerungen bei Energiepreisen und Nebenkosten seien nur in Ansätzen prognostizierbar. Eine Blitzumfrage des Deutschen Städtetags habe ergeben, dass die Mehrheit zunächst weiter steigende Preise erwarte – "und da reihen wir uns in den Trend ein", schätzt Robert Paul von der Grundstücksbewertungsstelle. Dies betreffe aber in erster Linie Wohngebäude und -bauflächen, "wo die Steigerungsraten weiterhin bis zu zehn Prozent betragen", während man bei Bürogebäuden und Gastronomiebetrieben von gleichbleibenden Preisen ausgehe. Grund dafür sei unter anderem, dass sich einige größere Objekte gerade im Bau und Planung befinden und vermarktet werden. "Ein möglicherweise durch den corona-bedingten Trend zum Home-Office verursachter Leerstand ist uns aber noch nicht bekannt", berichtet Robert Paul.

Überarbeitung der Bodenrichtwertszonen

Neben der Erstellung des Immobilienmarktberichts hat die Grundstücksbewertungsstelle in jüngster Zeit noch einen weiteren Arbeitsschwerpunkt mit der Überarbeitung der Bodenrichtwertszonen. Wie Timo Schorb, Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, erläutert, belaufe sich deren Zahl bisher auf 778, davon 376 für Wohnzwecke. "Um eine bessere Genauigkeit zu erzielen", so Schorb, "werden wir jetzt rund 50 weitere Zonen bilden". Hiermit trage man außerdem der Grundsteuerreform von 2020 Rechnung, in der die Bodenrichtwerte als Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Grundsteuer festgesetzt wurden. Voraussichtlich ab Anfang Juli sind die aktualisierten Bodenrichtwerte im Internetportal "Borisbw" abrufbar.

Umfrage zu Ladenmieten in der Innenstadt

Des Weiteren wurde in den vergangenen Monaten eine Umfrage zu den Erdgeschoss-Ladenmieten in der Innenstadt durchgeführt, deren Ergebnisse nun vorliegen. Demnach seien die Mieten "überwiegend stabil" geblieben, berichtet Timo Schorb, "aber – je nach Lage – mit ordentlichen Unterschieden in den Einzelwerten". Die Preisstabilität resultiere in erster Linie aus den bestehenden langfristigen Verträgen. Auffällig sei außerdem, dass verstärkt Gastronomie die Flächen des Einzelhandels fülle und dadurch die Mieten sinken. Was Schorb besonders freut, ist die hohe Beteiligung an der Online-Umfrage von fast zwei Dritteln. Hierfür sei er den Teilnehmenden sehr dankbar, denn "die große Bereitschaft lieferte uns sehr gute Ergebnisse".

Der Immobilienmarktbericht 2021 kann zum Preis von 50 Euro (gebunden) und 40 Euro für die pdf-Version bei der Grundstücksbewertungsstelle bestellt werden. Weitere Dienstleistungen und Informationen der Geschäftsstelle des Gutachteraussschusses sind unter der Telefonnummer 0721 133-3092 oder per Mail unter gga@karlsruhe.de erhältlich.

 

Weitere Informationen

Gutachterausschuss auf karlsruhe.de

Bodenrichtwert-Informationssystem Baden-Württemberg (Borisbw)